Vijf jaar is een lange tijd om vast te zitten aan een afspraak waarmee u het gevoelsmatig niet eens bent. Of u nu huurder bent of verhuurder, wanneer de herrekening van de huurprijs in zicht komt, is het meer dan verstandig om goed advies in te winnen over de wérkelijke waarde van uw pand, en wat een realistische en eerlijke huurprijs is. Het zorgt voor helder inzicht bij beide partijen, en voorkomt vervelende discussies of erger.
Ook als er al een conflict is ontstaan, is het niet alleen verstandig om expertise in te winnen, als er bij de Kantonrechter een vordering tot huurprijsvaststelling wordt ingediend is het zelfs verplicht.Deze vordering dient vergezeld te gaan van het advies van een deskundige die u gezamenlijk moet aanwijzen.
Reibestein en Partners Bedrijfshuisvesting heeft meer dan 30 jaar ervaring met de toepassing van de wettelijk voorgeschreven ‘vergelijkingsmethode’ (artikel 7:303 BW). Die methode baseert de huurprijs van een pand op de prijzen die gedurende de laatste vijf jaar zijn betaald voor vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimten in de directe omgeving.
In de regel doet de Kantonrechter uitspraak op basis van het deskundigenadvies, hij toetst dat overigens altijd aan de bovengenoemde vergelijkingsmethode.
Een “gewone” huurwaardetaxatie door makelaars voldoet meestal niet aan de vergelijkingsmethode en blijft dus in een gerechtelijke procedure meestal niet overeind. Het brengt alleen een nóg langere procedure en nóg meer kosten met zich mee. Tijdig advies, met toepassing van de wettelijke vergelijkingsmethode, is daarom van groot belang. Liefst nog voordat er een (juridisch) conflict ontstaat.
Huurprijsaanpassing: hoe werkt het?
Wij maken een afspraak voor bezichtiging van het pand. Wij vernemen dan tevens van u zaken die voor het onderzoek relevant zijn, zoals de staat van onderhoud of investeringen die u als verhuurder of u als huurder hebt gedaan.
Vervolgens gaan wij op zoek naar circa vijf vergelijkbare panden (u kunt hiervoor suggesties doen). Het moet gaan om middenstandsbedrijfsruimten die qua ligging en grootte vergelijkbaar zijn met het pand in kwestie. Bovendien dienen de panden gedurende een referentieperiode van vijf jaar verhuurd te zijn geweest. Wij kijken namelijk naar de huurprijsontwikkeling over de vijf jaar die voorafgingen aan de datum van vaststelling.
Na het opmeten van alle panden, verwerken wij de gegevens in een taxatie. Hierin zijn de in de omgeving gevraagde huurprijzen geïndexeerd en omgerekend naar de gemiddelde prijs per vierkante meter voor het betreffende pand. Er bestaat daarbij onderscheid tussen de diverse verhuurde ruimten. Zo hebben de meters ‘publieksruimte’ op de begane grond de hoogste waarde; de overige ruimten worden gewaardeerd als afgeleide daarvan. Wij houden rekening met eventuele verschillen tussen het betreffende pand en de vergelijkingspanden – bijvoorbeeld qua ligging, grootte of staat van onderhoud – en past indien nodig correcties toe op de aangetroffen huurprijzen.
